中古マンションを所有し、第三者に賃貸した場合、不動産所得として賃貸収入を税務申告することになります。
その際、建物の減価償却費、住宅ローンの利息などの必要経費が認められ不動産所得が赤字になった場合、給料所得と不動産所得を損益通算することにより税務上のメリットを享受することができます。給料所得から源泉徴収されている公務員、サラリーマンの方は、勤務先で給料から控除された所得税が還付され、また住民税も軽減されます。ただし、節税効果はここの納税内容等によって変わり、永続的に続くものではありませんので、ご自身に合った節税シミュレーションを行う必要があります。また、不動産所得が黒字になった場合には給料の所得に加算され、所得税・住民税が増加します。
これらの経費を現在の所得と損益通算することにより、確定申告で所得税の還付を受けることができるのです。（所得税法第６９条）
また、住民税も当然に減額されることになります。
今の税法では現金資産よりも不動産資産は相続税が安く、賃貸用マンションは原則として所得価格の４割減で評価されるのでその分相続税が安くなります。
・相続財産
・生前贈与
相続税の基本的な仕組みとして1件当たり５,０００万円。法定相続人１人当たり１,０００万円の基礎控除が認められています。妻と子供２人で相続する場合は控除額が８,０００万円なので遺産総額が８,０００万円以下であれば相続税の心配は無くなります。
例えば、Aさんの家庭は専業主婦の奥さんと会社員の長男・長女の３人暮らしだと想定します。奥さんは婚姻期間が２０年以上あるため「配偶者控除」が適応され、通常の贈与税の非課税枠１１０万に加えて２,０００万まで非課税になります。Aさんは自宅の一部を贈与し、共有名義にすることでAさんに万一のことがあっても奥さんは自宅に住み続けることができます。さらに２人の子供たちには「相続時精算課税制度」を利用して２,５００万円分までの贈与税を非課税とする方法を選択します。
ただし、この制度を利用した時の贈与税の評価は時価ではなく、相続税評価額が適用になるため評価が随分と軽減されるだけでなく、不動産資産が賃貸用となると借家権利割合を差し引くことができるのでさらに評価を軽減できます。
ケース１として、子供たちにそれぞれ５,０００万円分ずつの賃貸用マンションを贈与したとしても、贈与税の評価額は２,５００万円以下になるので贈与税の心配は無くなります。
※贈与者は６５歳以上の親、受贈社は２０歳以上の子である推定相続人であること
※贈与を受けた年の翌年の２月１日から３月１５日までに税務署に申告すること
|
ローンが賢い中古マンション投資のカギに
