中古マンション経営の事例

一般的な運用例		現金で購入した場合の例
40歳　年収700万円 配偶者控除：有 扶養控除：有（2名）		40歳　年収700万円 配偶者控除：有 扶養控除：有（2名）
物件場所	東京23区	物件場所	東京23区
販売価格	1500万円	販売価格	1500万円
借入金	1420万円	借入金	0万円
自己資金	80万円 (諸費用別途)	自己資金	80万円 (諸費用別途)
ローン年数	35年	ローン年数	0年
年額入金 　入金（月額）賃料 　入金（年額）賃料	82,000円 984,000円	年額入金 　入金（月額）賃料 　入金（年額）賃料	82,000円 984,000円
年額出費 　ローン返済額 　管理費・修繕積立金 　管理手数料	54,847円 9,200円 8,200円	年額出費 　ローン返済額 　管理費・修繕積立金 　管理手数料	0円 9,200円 8,200円
毎月の収支 賃料ー(ローン返済+管理費等+手数料)=収支 82,000ー(54,847円+9,200円+8,200円)=9,753円 毎月収支=9,753円		毎月の収支 賃料ー(ローン返済+管理費等+手数料)=収支 82,000ー(9,200円+8,200円)=64,600円 毎月収支=64,600円

中古マンションを所有し、第三者に賃貸した場合、不動産所得として賃貸収入を税務申告する事になります。それに対して経費を計上することによって、節税効果が生まれます。
マンション経営においての経費は、建物の減価償却費、登記費用、租税効果、管理費関係、住宅ローンの利息（建物分のみ）などが認められており、これらの経費を現在の所得と損益通算し、所得税法第69条に基づき確定申告をすることで、所得税・住民税が軽減される仕組みになっております。

住宅ローンを上手く使って中古マンション経営を始めた場合、月々の返済は家賃収入で賄えます。尚かつ確定申告により、節税分（所得税・住民税）が還付され、実質的には費用をかけることなく、生命保険への加入、年金対策、資産形成ができます。
よって中古マンション経営を始めることにより、現在加入の生命保険料や貯蓄の負担を見直すことも可能になり、家計の節約も実現することができます。
尚、中古マンションの維持費に関して、オシオルが案内する中古マンションでは、外壁補修費・配管補修費・屋上の防水歩数費については、予定経費を月割りにして積立している長期修繕積立金にて補修しております。
中古マンション経営を始めるにあたっても、中古マンションは東京都心で立地条件が良く、金融機関での物件評価も高いため、住宅ローンの頭金0からでもご検討いただけます。
今の生活に負担をかけないで、皆様にご提案しております。

不動産は実勢相場で取引されていますので、実勢価格であれば比較的短時間での売却が可能です。
ファミリータイプのマンションは、お部屋を明け渡してもらった後でなければ売れないのが通常です。ところが、ワンルームマンションの場合は、流通市場が整っているので、賃貸中のままで売却を行う方が主流になっており、比較的機動的に売却できるのです。
また、現在の日本で一般的に使われている不動産評価の基準には、不動産の運用によって得られる収益性で価格を評価する収益還元法があります。
その不動産を利用してどれだけの収益を上げることが可能か、という考え方に基づいて評価を出すため、その物件がどの位の収益を上げることができるかで、物件価値が決まるのです。賃貸需要が高い物件は安心ですが、賃貸需要が低い物件は心配です。
従って、賃貸の需要が特に重要なポイントになるのです。
オシオルではこのポイントに注目し、立地・環境・利便性・グレードを加味した、賃貸需要（収益性）の高い物件のみを販売しておりますので、物件の価値が年々下がる心配はありません。
条件を満たした物件であれば、新規供給の少ない現在では、より有利な価格設定での販売が可能、ということも中古ワンルームマンションの大きな魅力です。
尚、物件のご売却を検討されているお客様には、関連会社トータルクリエイトの流通事業部担当者がお伺いし、ご売却物件の特徴を加味し、近隣成約事例・売出物件の条件販売活動から、売買契約締結・決済・お引き渡しまで、迅速かつ確実な売却サポートも行っています。

中古マンションの強度が落ちる原因は、鉄筋を覆うコンクリートが中性化し、それが鉄筋まで達した時に錆びやすくなることです。コンクリートが中性化していく速度は、1cm進むのに30年かかります。
そして、昭和56年の耐震基準法の改正により、コンクリートの厚さは3cm以上と定められたので、理論上ではマンションの寿命は90年以上ということになります。
それに加えて、オシオルがご提供する中古マンションは、壁（コンクリート）にタイルを貼り、その点検・管理・修繕等を行うことで更にコンクリートの中性化を遅らせておりますので、お客様は安心して高品質な物件をお選びいただけます。

住宅ローンの金利は、変動金利の場合、返済が増えたり減ったりします。仮に金利がバブル期のように上がったとしたら、景気が良い状況で地価も高騰しているので、売却すれば高い価値で売れる可能性もあるでしょう。
ここ最近は金利変動があり、若干上昇しています。しかし、今後も金利が上昇し続けることは考えづらく、大事なこととしては緩やかな上昇は想定すべきでしょう。そのため、多少金利が上がったとしても、中古マンションを持ち続けることが可能である、という状況を事前に作っておくことが大事になってきます。

平成7年1月の阪神大震災はご記憶にあるでしょう。
阪神大震災の時、各メディアは多くの建物に被害が出たと報道しました。果たしてその中で、鉄筋コンクリート造のマンションはどうだったのでしょうか？
昭和46年に鉄筋コンクリート構造計算基準の改定が行われ、昭和56年には新耐震設計法が制定されました。それ以降に建設されたマンションで大破したものは極めて少なく全体の0.3％。そのうちの92.7％は軽微、または損傷なしと報告されています。
阪神大震災の時、被害が出た建物の99％近くが、新耐震設計法以前の建物でした。阪神大震災以降、マンションを設計する時の耐震基準法が注目されてきました。以降、平成12年に改正基準法・施行令が制定されました。現在では従来の構造計算をさらに充実させ、限界耐力計算も導入し、瑕疵担保責任も10年に延長されたことで、欠陥マンションも無くなったといえます。現行の建築基準法で建てられたマンションの場合、阪神大震災クラスの地震なら、倒壊することはほぼ100％ないと言ってもいいでしょう。そして、火災というリスクも考えなければなりません。火災に関しては、保険に加入していただくことで回避していただきます。オーナー様が火災保険に加入していただくのは当然のことながら、賃借人様にも火災保険に加入していただきますので、ダブルで安心とうことになります。
更に、弊社はあいおい損害保険の代理店業務を行っていますので、弊社が取り扱う火災保険をご利用いただければ、ワンルーム程の広さの部軒だと、30年・35年という期間一括支払い3万円前後でご加入いただけます。

入居者がいるかいないかというのは、中古マンション経営の一番の大きなポイントです。
●全戸家賃保証付き
適切な賃料設定から入居者の斡旋管理まで、弊社が責任を持ってマネージメントいたします。賃料から10％の手数料をいただいて賃料を保証する、「家賃保証システム」をご用意して、お客様の安心をご提供いたします。

相続税の基本的な仕組みとして、1件あたり5,000万円。
法定相続人1人あたり、1,000万円の基礎控除が認められています。妻と子供2人で相続する場合は、控除額が8,000万円なので、遺産総額が8,000万円以下であれば相続税の心配はなくなります。

東京のマンションの場合、最寄り駅まで徒歩10分以内、主要都市駅まで30分県内といった立地条件に恵まれたマンションは、古くなっても家賃が下がることはほとんどありません。そもそも賃料設定とは、立地条件・マンショングレード・管理状態・需給バランスに左右されます。単身者向け賃貸マンションでは、立地条件に恵まれ、ハイグレードなマンションであれば、8.5万〜10万円前半に設定されます。
同じような立地条件・グレードで、メンテナンスや管理が行き届いた築25年以上のマンションは、8万〜9万円で賃貸されています。逆に立地条件が悪く、メンテナンスや管理が行き届いていないマンションの場合には、値段だけでお客様の目を引こうとして、広告等に利用されるケースがあります。ただ、その物件が新築だった25年前の賃料は8万円に届かず、物価の上昇やインフレなど長期的な視点で見れば、家賃は当時より高くなっています。
これらのことから分かるように、マンション選定には立地条件・グレード・管理状況がポイントとなります。オシオルでは、立地条件に優れ、尚かつハイグレードな中古マンションを、ご提案させていただいております。
きちんとマンション選定をすることで、マンション経営を安心して始めていただけます。

東京都心部の地価は、景気回復に伴い、収益性の高い商業地域を中心に上昇に転じています。
ワンルームマンションの平均価格も10年間横ばいが続いていましたが、2003年で2,171万円、2005年で2,243万円と上昇に転じています。また、建築材料費の値上がりやゼネコンの収益確保のため、建設費が上昇傾向にあり、それもマンションの価格に反映されてきています。

※ワンルームマンションの平均価格は、不動産専門のサービス会社　東京カンテイ「kantei ey」によります。

東京近郊の方のみならず、全国各地の会社員、公務員、自営業の方など様々な職種の方です。年齢層も30〜50代、60代以降の退職された方までと幅広く、若い方は将来の資産形成、退職後の方は預金や退職金の運用目的など購入動機もさまざまです。

オシオルでは、賃貸管理業務までワンストップでお任せいただけます。

登記費用、事務手続き費用、印紙代、火災保険料、修繕積立基金などです。ローンをご利用の方にはローン事務手続き費用などもかかります。
一般的には、物件購入価格の3〜4％程度が目安となります。

お客様に弊社までお越し頂かなくても、弊社営業担当者がお客様のご希望の場所までお伺いして、手続きを行うこともできます。
ローン手続きにつきましても、提携融資会社であれば、お客様のもとへお伺いすることも可能です。

立地条件や充実した設備のマンションを選ぶこと。
長期に渡って安定的に家賃収入を確保するためには、賃貸管理と建物管理の両システムがしっかりと確立されている管理会社をグループ内に持つ販売会社を選ぶべきだと思います。
その際には、管理戸数が一つの判断基準になるでしょう。

オシオルでは、売却を希望されるオーナー様には、独自のネットワークを駆使し、スムーズで最良の条件での買収または転売をご提案いたします。
※仲介による転売を希望される場合には、仲介手数料が発生します。